[부동산 투자] 에스크로 절차

부동산 매매는 물론이고 사업체 매매 또는 재융자 시에도 꼭 사용하여야 하는 것이 에스크로입니다. 재산 거래가 이루어질 때 매입자와 매수자를 보호하고 매물에 대한 철저한 검증을 위해 공인된 제삼자나 기관이 이러한 검증 절차를 대행하는 것이 에스크로 제도와 타이틀 보험 회사라고 할 수 있습니다.   에스크로는 계약한 셀러가 적법한 셀러인지 또는 바이어가 계약금 및 융자 등 필요 절차들을 잘 이행하고 있는지 등을 점검하며 중립적 위치에서 거래가 마무리될 수 있도록 전문적인 서비스를 제공하는 회사입니다.   바이어와 셀러가 조건에 합의하게 되면 가장 처음으로 하는 일은 에스크로를 오픈하는 것입니다. 셀러의 선택으로 에스크로 회사를 선정하며 비용은 셀러와 바이어 반반씩 부담하는 경우가 대부분입니다.   에스크로를 오픈하면 셀러와 바이어는 매매 계약서의 내용을 다시 한번 확인하며 앞으로 에스크로 기간 계약 진행과 중요한 날짜를 확인하는 서류를 받습니다. 또한 바이어와 셀러의 자세한 신상 증명을 요구하는 서류도 같이 따라옵니다.   에스크로 오픈 이후 5일 이내에 셀러는 바이어에게 팔고자 하는 건물에 대한 자세한 정보를 제공할 의무가 있습니다. 바이어는 에스크로가 오픈함과 동시에 융자 신청서류를 은행에 제출하여야 하며 주택 건물에 전문성을 가진 검사관을 고용해서 매매하려고 하는 건물의 상태를 점검하여야 합니다. 이때 바이어는 건물의 상태에 따라 셀러에게 수리를 요구할 수 있습니다. 하지만 셀러는 건물의 안전성에 직접적인 영향을 주는 사안이 아니라면 바이어의 요구를 거절할 수도 있습니다. 또한 이 기간(에스크로가 오픈되고 10일 이내) 은행도 건물의 가치를 평가하게 됩니다. 이때 건물의 가치가 매매가격보다 낮게 나온다면 바이어는 셀러에게 매매가격의 변경을 요구할 수 있지만, 건물의 가치가 올라가는 시기에는 셀러가 이러한 바이어의 요구를 거부하는 경우가 많으므로 바이어와 셀러의 원만한 합의가 요구되는 시점이기도 합니다.   에스크로가 오픈되고 21일이 지나면 바이어는 무조건 매매 계약을 이행하겠다는 서류에 서명해서 셀러에게 전해주어야 하며 이 시점이 지나면 바이어, 셀러 양측은 건물에 심각한 문제가 발생하지 않는 이상 매매 계약 이행에 대한 책임을 지게 됩니다. 기간이 지나고 바이어가 매매 계약을 포기할 경우, 처음 매매 계약 시 지불하였던 3%의 계약금을 잃어버릴 수도 있습니다.   에스크로가 끝나기 5일 전에 바이어는 사려는 건물의 상태를 다시 한번 점검할 수 있는 권리가 있으나, 이때 어떠한 문제가 발생했다고 매매 계약의 연기 또는 파기할 수는 없습니다. 이러한 경우 바이어와 셀러는 매매 계약이 끝난 후 법원의 중재위 또는 직접적인 송사를 통해 문제를 해결하여야 합니다.     에스크로는 바이어의 융자 관계를 확인하고 잔금을 받아 타이틀 보험에 전해 주고 셀러의 서명을 받아 같은 타이틀 회사에 전해 주며 타이틀 회사는 최종적으로 명의 변경을 등록하는 것으로 매매 절차가 끝나게 됩니다.   셀러는 매매 계약 시 이행 의무가 바이어보다 더 크므로 항상 매매 계약을 맺을 때는 신중하게 접근하여야 하겠습니다.   ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 에스크로 절차 에스크로 절차 에스크로 회사 에스크로 오픈